Hoy, día 5 de marzo de 2019, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entrará en vigor mañana, día 6 de marzo de 2019.
Se trata de un nuevo Real Decreto-ley en materia de vivienda y alquiler ya que, como comentamos en nuestros anteriores artículos, el anterior Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler estuvo en vigor solo 35 días debido a su derogación por acuerdo del Congreso de los Diputados en su sesión del día 22 de enero de 2019.
El derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada se encuentra consagrado en el artículo 47 de la Constitución Española, mientras que el artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas establece la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas. La extraordinaria necesidad y urgencia de las medidas contenidas en el presente Real Decreto-ley se justifican por los siguientes motivos:
- La grave situación de vulnerabilidad económica y social de muchas familias para afrontar pagos de una vivienda.
- El desigual y heterogéneo comportamiento del mercado del alquiler de vivienda.
- La escasez del parque de vivienda social.
- El número de desahucios vinculados a contratos de alquiler.
- La necesidad de responder desde el ámbito de la vivienda a deficiencias en materia de accesibilidad.
Estos motivos justifican la adopción de las medidas contenidas en el presente Real Decreto-ley. Sin embargo, ello nos lleva a plantearnos las
siguientes preguntas:
¿Es justificable el vaivén normativo de los últimos 4 meses con 3 normas distintas en materia de vivienda y alquiler? ¿Se tratará de la norma definitiva en materia de vivienda y alquiler o quizás tenga una duración de días o meses? Recordemos que el actual Real Decreto-ley debe ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados en el plazo de 30 días ya que hoy mismo se ha publicado en el BOE la disolución de las Cortes Generales. ¿Mantendrá el próximo Gobierno la norma que entrará en vigor mañana en materia de alquiler y vivienda?
Consideramos que la vivienda, como objeto de un derecho fundamental de las personas debe adaptarse a la actual situación económica y social de los hogares españoles pero, dada su vital importancia, debe tener un marco normativo moderno, realista y estable que garantice la seguridad jurídica tanto para los arrendadores como para los arrendatarios.
Las principales reformas en el ámbito de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU“) son las siguientes:
- Se amplía de 3 a 5 años el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda o a 7 años si el arrendador es persona jurídica.
- Se amplía de 1 a 3 años el plazo de prórroga tácita, en el caso de que ninguna de las partes haya manifestado a la otra, con al menos 4 meses de antelación en caso del arrendador y 2 meses en caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo. Por tanto, se amplían los plazos de preaviso y se clarifica que la prórroga es de carácter anual, hasta un máximo de 3 años.
- Se introduce la obligatoriedad de hacer constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada, antes del transcurso de 5 años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- Se elimina la necesidad de inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad para que produzca efectos frente a terceros. Ello tiene una importante consecuencia: se deberá respetar la duración de 5 o 7 años (persona jurídica) en los casos de (i) resolución del derecho del arrendador y (ii) enajenación de la vivienda arrendada, y ello aunque los contratos no estén inscritos en el Registro de la Propiedad.
- Se limita la actualización de la renta a la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo (“IPC“).
- Los gastos de gestión inmobiliaria serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica, sin que se admita pacto en contrario.
- Se introduce la posibilidad de que la legislación sobre vivienda establezca un derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración competente en caso de venta conjunta de viviendas arrendadas de un mismo inmueble.
- La garantía adicional a la fianza no podrá exceder de dos mensualidades de renta, en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
Todas estas medidas son de aplicación a los contratos celebrados a parir del día 6 de marzo de 2019, ya que los anteriores contratos seguirán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin embargo, la Disposición Transitoria Primera introduce la posibilidad de que las partes puedan acordar de mutuo acuerdo la adaptación de los contratos preexistentes al régimen jurídico establecido en este Real Decreto-ley.
Este Real-Decreto-ley modifica asimismo la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (“LPH”). Las principales reformas en el ámbito de la LPH son las siguientes materias:
- Accesibilidad: se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva (plazo: 3 ejercicios presupuestarios) y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad, cuya obligación se extiende a aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
- Viviendas de uso turístico: continúan excluidas del ámbito de aplicación de la LAU pero ahora con independencia de cómo se comercializan, siempre y cuando dicha actividad se realice con finalidad lucrativa.
Las comunidades de propietarios podrán acordar la limitación o condicionamiento al ejercicio de la actividad de viviendas de uso turístico con el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, supongan o no modificación del título constitutivo o de los Estatutos. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Dicha medida será de aplicación a las nuevas viviendas de uso turístico pero no a las preexistentes ya que los acuerdos de las comunidades de propietarios no tienen carácter retroactivo.
Este Real-Decreto-ley modifica también la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”) estableciendo en relación con el procedimiento de desahucio de vivienda dos principales novedades: (i) el órgano judicial deberá fijar día y hora exactos del lanzamiento y (ii) cuando el procedimiento de desahucio afecte a hogares vulnerables, la determinación de la situación de vulnerabilidad, que deberá ser confirmada por los servicios sociales, producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.
Asimisismo, modifica el artículo 249.1.6ª de la LEC en el sentido de que las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a los arrendamientos se tramiten por cuantía (juicio verbal hasta 6.000 € y juicio ordinario superior a 6.000 €) y no por materia, salvo los desahucios y reclamaciones de rentas que continuarán tramitándose por el juicio verbal.
En materia económica y fiscal, incluye la modificación del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (“LRHL”) introduciendo las siguientes medidas en relación con el Impuesto de Bienes Inmuebles:
- Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
- Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente.
- Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 % para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
Asimismo, en materia fiscal incluye la modificación del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre mediante la introducción de la exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la LAU: arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Por último, la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-ley introduce la creación de un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de la vivienda que deberá ser elaborado en un plazo de 8 meses. Señala que las Comunidades Autónomas podrán definir sus propios índices, de manera específica y adaptada a su territorio. Se trata, por tanto, de un primer paso para fijar índices que regulen los precios de alquiler pero de momento se desconoce cuál será su futura aplicación práctica.