Hoy, día 18 de diciembre de 2018, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entrará en vigor mañana, día 19 de diciembre de 2018.
Estas medidas tienen como principal objetivo dotar de estabilidad y seguridad el mercado del alquiler, tratando de lograr el necesario equilibrio entre la posición del arrendador y la posición del arrendatario, mediante la modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU“), dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 47 de la Constitución Española.
Así, el artículo 47 de la Constitución Española establece que: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.”
Las principales reformas en el ámbito de la LAU son las siguientes:
- Se amplía de 3 a 5 años el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda (o 7 años si el arrendador es persona jurídica).
- Se amplía de 1 a 3 años el plazo de prórroga tácita, en el caso de que ninguna de las partes haya manifestado a la otra, con al menos 30 días de antelación a su terminación, su voluntad de no renovarlo.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
- La garantía adicional a la fianza no podrá exceder de dos mensualidades de renta, en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
Todas estas medidas son de aplicación a los contratos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, ya que los anteriores contratos seguirán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin embargo, la Disposición Transitoria Primera introduce la posibilidad de que las partes puedan acordar de mutuo acuerdo la adaptación contratos preexistentes al régimen jurídico establecido en este Real Decreto-ley.
Este Real-Decreto-ley modifica asimismo la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (“LPH”). Las principales reformas en el ámbito de la LPH son las siguientes materias:
- Accesibilidad: se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva (plazo: 3 próximos ejercicios presupuestarios) y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad, cuya obligación se extiende a aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
- Viviendas de uso turístico: continúan excluidas del ámbito de aplicación de la LAU pero se suprime la limitación de que éstas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística.
Las comunidades de propietarios podrán acordar la limitación o condicionamiento al ejercicio de dicha actividad con el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Dicha medida será de aplicación a las nuevas viviendas de uso turístico pero no a las preexistentes ya que los acuerdos de las comunidades de propietarios no tienen carácter retroactivo.
Este Real-Decreto-ley modifica también la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”) estableciendo, en relación con el procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.
Por último, en materia económica y fiscal, incluye la modificación del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (“LRHL”) introduciendo las siguientes medidas en relación con el Impuesto de Bienes Inmuebles:
- Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
- Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente.
- Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 % para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.